Keuntungan dan Kerugian Over Kredit Rumah

Salah satu alternatif punya rumah dengan harga lebih murah bisa melakukan over kredit. Yakni mengambil alih kredit pinjaman rumah milik orang lain. Over kredit rumah biasanya ditawarkan bank saat pihak debitur sebelumnya gagal melakukan pembayaran cicilan. Sebelum over kredit, pastikan lebih dulu sertifikat dan riwayat cicilan debitur sebelumnya.

Pada prinsipnya, over kredit merupakan cara pembelian suatu aset dengan pemindahan kredit dari debitur awal kepada debitur baru. Jadi proses over kredit rumah adalah proses pembelian rumah dengan sistem ambil alih dari pemilik sebelumnya kepada pembeli rumah baru. Sehingga kewajiban membayar angsuran rumah diteruskan oleh debitur baru.

Keuntungan Over Kredit Rumah

Beberapa keuntungan punya rumah menggunakan metode pembelian over kredit, diantaranya

Harga Lebih Murah. Hal ini dikarenakan sebagian biaya sudah dibayar pembeli sebelumnya. Selain itu bank menghitung pembeli rumah over kredit sebagai kredit baru sehingga berpotensi mendapat perhitungan bunga lebih sedikit dari seharusnya.

Balik Nama Sertifikat. Meskipun sertifikat masih menjadi jaminan bagi bank sampai pelunasan kredit, tetapi sudah bisa dilakukan balik nama sertifikat rumah. Sehingga tidak perlu khawatir terjadinya risiko yang tidak diharapkan di masa depan.

Angsuran Atas Nama Sendiri. Ini sangat menguntungkan untuk melindungi transaksi bersama bank.

Tidak Repot Mencari Referensi. Sebab rumah dalam kondisi siap huni dan tidak sedang dalam proses pembangunan.

Risiko Over Kredit Rumah

Dibalik keuntungan over kredit, ternyata ada beberapa kelemahan atau risiko yang mungkin muncul dan patut diwaspadai.

Risiko Kredit Bermasalah. Terjadi karena pemilik sebelumnya mempunyai masalah pada kredit, apalagi sampai terjadi kredit macet, pembeli over kredit beresiko menanggung dan menyelesaikan tanggungan tersebut.

Risiko Penipuan. Tidak jarang pemilik rumah sebelumnya menawarkan metode ini karena ingin melakukan penipuan kepada pembeli baru.

Risiko Aset Bermasalah. Rumah yang dibeli ternyata berpotensi memiliki masalah seperti disita bank, sertifikat rumah tidak jelas, dan sebagainya.

Cara Over Kredit Rumah

Ada dua cara yang bisa dipilih yakni over kredit memakai jasa bank atau over kredit menggunakan jasa notaris. Berikut penjelasan masing-masing cara:

Over Kredit di Bank. Mempunyai beberapa keuntungan yaitu bisa melakukan balik nama sertifikat rumah walaupun masih melakukan angsuran. Cara over kredit di bank bisa dilakukan dengan mengunjungi bank terdekat, kalau bisa bersama debitur lama. Temui bagian pelayanan pengajuan over kredit untuk mengajukan permohonan kredit.

Isi formulir pengajuan dan kumpulkan berkas yang disyaratkan. Pihak bank akan memproses permintaan dalam beberapa waktu. Bila disetujui oleh bank, maka akan menandatangani surat perjanjian over kredit rumah. Bank akan melakukan balik nama sertifikat menjadi pemilik terbaru, meskipun sertifikat tetap ditahan oleh bank.

Over Kredit di Notaris. Prosesnya cenderung lebih cepat dibanding over kredit di bank sehingga biaya yang dikeluarkan lebih sedikit. Sayangnya sertifikat rumah tidak bisa dibalik nama terlebih dahulu. Pilih notaris terpercaya yang telah disepakati oleh pihak pembeli dan penjual. Kunjungi notaris bersama penjual dan pembeli. Ajukan permohonan over kredit.

Selanjutnya notaris akan menyusun akta pengikat jual beli baik tanah dan bangunan. Notaris juga menerbitkan surat perjanjian over kredit rumah berisikan kewajiban pembeli melunasi sisa cicilan dan perizinan mengambil sertifikat rumah. Terakhir, akta yang telah disalin diberikan kepada bank.

Biaya Over Kredit Rumah

Perhitungan over kredit berupa rumah melibatkan beberapa biaya, di antaranya:

Biaya Pemesanan. Biasanya sebagai pengikat atau bukti jaminan kepada penjual. Sehingga penjual tidak memberikan rumah tersebut kepada pembeli lain. Besarnya tergantung kesepakatan dua pihak.

Uang Muka. setelah ada kesepakatan pembelian, muncul uang muka yang harus dibayarkan kepada pihak bank. Semakin besar jumlah uang muka di bank, maka mendapatkan bunga kredit lebih murah.

Biaya Cicilan. Sebagai debitur baru memiliki kewajiban melunasi kredit rumah sebelumnya. Sehingga perlu menyiapkan biaya angsuran beserta besaran bunganya. Selain itu, terdapat biaya penalti dari bank karena kredit debitur lama dihentikan sebelum jatuh tempo. Pembiayaan ini dapat disepakati dengan penjual.

Biaya Administrasi dan Pajak. Karena peralihan kredit ini seperti pengajuan kredit baru, maka pembeli harus membayar beberapa biaya administrasi, seperti biaya notaris, legalisasi, surat-surat, appraisal jaminan, dan sebagainya. Tidak lupa membayar pajak dari rumah, pajak pembeli dan penjual, pajak proses peralihan kredit, dan sejenisnya.

Syarat Over Kredit Rumah

Syarat over kredit prinsipnya tidak jauh beda dengan pengajuan KPR awal. Salah satunya memiliki pendapatan tetap. Pembelian rumah secara over kredit nantinya memiliki kewajiban melanjutkan cicilan. Oleh karena itu, wajib untuk mempunyai pendapatan tetap. Syarat ini diajukan oleh bank untuk menjamin keberlangsungan angsuran di masa depan.

Syarat lain yang tidak kalah penting adalah pertemuan tatap muka tiga pihak, yakni debitur lama, debitur baru, dan pihak bank. Seluruh pihak ini harus terlibat dalam melakukan perjanjian dan kesepakatan secara langsung. Selanjutnya dilengkapi dengan persyaratan dokumen dua pihak, yakni pihak debitur lama sebagai penjual dan debitur baru sebagai pembeli.

Dokumen Pembeli. Meliputi KTP, KTP pasangan jika sudah berkeluarga, KK (Kartu Keluarga), NPWP, Surat Keterangan Kerja, Akta Nikah, Slip gaji tiga bulan terakhir, dan Rekening gaji tiga bulan terakhir.

Dokumen Penjual. Meliputi KTP, foto copy Perjanjian Kredit, Foto copy sertifikat rumah, Foto copy IMB, Fotocopy Akad pembiayaan, Lampiran Outstanding (sisa pinjaman KPR), Biaya Over Kredit Rumah Bagi Pembeli dan Penjual, Foto copy SPPT dan PBB lima tahun terakhir beserta bukti pelunasannya (STTS), Bukti pembayaran cicilan terakhir Penjual dan Buku tabungan asli digunakan sebagai pembayaran cicilan.

Tips Aman Over Kredit Rumah

Untuk menghindari munculnya risiko dan masalah, perhatikan benar tips berikut sebelum melakukan over kredit.

Pilih Rumah Sudah Jadi. Usahakan memilih rumah sudah jadi dan siap huni. Sehingga informasi rumah tercantum jelas, baik ukuran dan luas tanah serta bangunan. Selain itu, tidak perlu melakukan proses pembangunan rumah lagi. Mungkin hanya perlu melakukan sedikit renovasi rumah. Oleh sebab itu, biaya yang dikeluarkan tidak cukup besar.

Periksa Sisa Cicilan. Penting untuk mengetahui sisa cicilan pemilik lama. Jangan sampai sisa angsuran debitur lama justru membludak sehingga dibebankan kepada pembeli. Hal ini bisa menanyakan hal ini secara langsung kepada bank.

Rekam Jejak Pemilik. Pastikan pemilik rumah sebelumnya tidak memiliki tunggakan atau denda yang belum lunas. Sehingga tanggung jawab tersebut tidak dibebankan kepada pembeli baru. Oleh karena itu, penting sekali untuk meminta bukti transaksi kredit terakhir.

Pastikan Sertifikat Dibalik Nama. Sebaiknya segera meminta balik nama sertifikat menjadi nama diri sendiri. Hal ini dilakukan untuk menghindari risiko tak terduga di masa depan.

Dokumen di Atas Materai. Agar proses over kredit berjalan lancar, siapkan dokumen yang disyaratkan sejak dini. Sehingga pihak bank atau notaris dapat melakukan prosesnya segera. Selain itu, wajib membuat surat perjanjian di atas materai dan ditandatangani oleh seluruh pihak terlibat. Dengan demikian, ada dokumen sah sebagai bukti transaksi. (*)